【法律とM&A】土地境界について～土地評価との関係

1. 所有権界と筆界

　「土地境界」には大きく2つの概念が存在します。1つは所有権界、1つは筆界といわれるものです。他にも占有界、地上権界など状況に応じて境界という言葉の使われ方は変わっていきます。不動産取引では所有権界と筆界が問題になることが多いのでこの2つの概念について説明致します。

　まず所有権界についてですが、一般的に境界と呼ばれているものであり、かつ多くの方々が認識されている概念なのではないでしょうか。これは私法上の境界とも言われており所有権が及ぶ土地の範囲を指します。当事者間での合意で、変更処分させることができる境界になります。

　一方、筆界は公法上の境界と言われ、私人間では移動することができない法律的・観念的に定められた境界になります。明治初期に行われた地租改正により土地の形と地番が決められたことから、筆界は登記されている土地と土地との境界と言われています。

　通常、所有権界と筆界は一致していることがほとんどなのですが、不一致の場合はこの2つの境界の概念をきちんと区別する必要があります。

2. 不一致の場合

　本来一致していた所有権界と筆界が、登記に反映されない所有権のやりとり等により不一致となるケースが現実問題として存在しています。土地境界に何かしらのトラブルが生じた場合は、それが所有権界の問題なのか筆界の問題なのかを判別しなければなりません。

　トラブルの事例としてはブロック塀や擁壁、生垣や庇等が越境をしている状況をイメージしてください。所有権界の問題であれば主に弁護士が、筆界の問題であれば土地家屋調査士の出番となりますが、いずれにしても現地の状況を反映させるため、実際に測量をする「実測」を伴うことになります。土地の現状を「現況図」という図面で表し、これを基に権利関係を整理しながら解決の道を探って参ります。

3. 観点から現況図

　実測により作られた現況図で明らかになるのはその土地の形状やブロック塀等の構造物の位置、そして面積になります。土地評価と関係するのは面積になります。そこで、登記されている面積（登記上これを地積と呼びます）と異なる数字、例えば登記上1000平方メートルの土地が実測で800平方メートルだったというケースを考えてみます。

　この場合、全ての隣接地との筆界の確認書を取り交わし「土地地積更正登記」を申請することにより、登記上の地積と実際の面積を一致させることができます。登記上の地積の減少（1000平方メートルから800平方メートルになった）により評価額にこれが反映され、結果として固定資産税の減額が生じます。つまり節税対策として検討できる、ということになります。

　しかし、様々な事情により隣接地との筆界の確認書を取り交わすことが出来ない場合もあります。この場合は、管轄の税務課等に実測した図面を提出することにより課税面積を変更することも可能です。ただし、役所により判断基準が異なりますので、事前にどのような図面が必要になるのか注意する必要があります。

　さらに土地地積更正登記を行うことで地積測量図が法務局に備えられます。この図面は筆界を判断する書証となりますので、できれば座標値が記載されている図面であることが望ましいのですが、将来起こり得る境界の紛争を避けるために、法務局に地積測量図が備えられているか是非お調べすることをお薦め致します。

文：司法書士法人・行政書士法人 星野合同事務所 メルマガ Vol.90-92より転載